كتب: أحمد أبو علي
صرح الدكتور محمد راشد – عضو مجلس إدارة غرفه صناعه التطوير العقاري ، بأن سوق إعادة بيع العقار – السوق الثانوية للوحدات غير مسددة الأقساط أو ما يعرف بـ “الريسيل” – في مصر شهد إنتعاشه قويه مؤخراً بعد تصاعد نسب الأرباح القياسية التي حققها العملاء المستثمرون بهذا النمط الاستثماري العقاري والتي كانت مدفوعة بالأساس برفع أسعار الطروحات الجديدة من المشروعات العقاريه من شركات التطوير العقاري في السوق العقاري.
واضاف راشد أن أحد أهم الأسباب وراء تزايد نسب مبيعات الريسيل وتصدرها المشهد في السوق العقاري مؤخرا ، أنها إعادة البيع أو “الريسيل” للوحدات العقاريه ، أنه لا يلزم سداد كامل ثمن الوحدة، في بعض الأحيان يكفي فقط سداد “جدية الحجز” – وهو مبلغ قد لا يتخطى 5% من قيمة الوحدة – لتصبح ورقياً ملك للعميل الذي قام بشراءها ، ثم يعيد بيعها مرة أخرى حال زيادة السعر بعلاوة “Over Price”، ويكفي أن يرفع المطور العقاري سعر البيع بنسبة 10% فقط ليحقق المستثمر عائداً يصل إلى 200% على استثماره.
واستكمل راشد ، بأنه كمثال، لو أن مبلغ جدية الحجز لوحدة عقارية ثمنها مليون جنيه يبلغ 50 ألف جنيه، في حال رفعت الشركة سعر الطرح الجديد 10% فقط، فإن الثمن الكلي للوحدة ارتفع إلى 1.1 مليون جنيه، ويمكن لمستثمر “الريسيل”، إعادة بيع وحدته بربح يصل إلى 100 ألف جنيه.
وقال راشد ، أن الارتفاعات القياسية في الأسعار، والتي نمت بنسب تتراوح بين 65 إلى 100% خلال2023، زادت من الرغبة في المخاطرة، وأدخلت مغامرين إلى السوق لا يتناسب دخلهم مع أسعار الوحدات التي يقبلون على سداد دفعاتها المقدمة، حيث أن الزيادات الكبيرة في الأسعار جاءت مدفوعة بعاملين، الأول موجة التضخم وتراجع قيمة الجنيه أمام الدولار، والذي أدى بدوره إلى زيادة أسعار مواد البناء، وبالتالي تكاليف الإنشاء على الشركات العقارية، وتمثل العامل الثاني في الإقبال على شراء العقار تحوطاً من انخفاض جديد في قيمة العملة باعتبار العقار الملاذ الآمن لحفظ القيمة وارتفاع عوائدها مقارنة بأدوات الدخل الثابت.
وأردف راشد قائلا ، بأنه وفقا لمعطيات السوق العقاري في مصر حاليا ، فإن هذا النوع من الاستثمار أصبح رابحا بشكل كبير وآمن في الوقت نفسه، حيث أن المخاطره فيه تكاد أن تكون شبه منعدمه، خاصةً فيما يتعلق بإعادة بيع الوحدات الجاهزة، وغالباً ما تحقق عوائد أكبر للعميل المستثمر.
وذكر راشد أن المستثمرون في سوق الريسيل سيؤثرون بشكل عام على مبيعات الشركات العقارية الأولية أو المباشرة، وهو ما سينعكس بالتبعية على بعض الخطط التوسعية لتلك الشركات بالسلب، حيث أن الخطر من مستثمري “إعادة البيع”، يتمثل في أن بعضهم بالأساس متعثر، كما أنه في نفس الوقت ، فالمعروض العقاري من جانب المطورين في تزايد نتيجة لإنقاذ موقف السيولة لدى البعض، مع انخفاض القوى الشرائية للعملاء، مما يؤثر بشكل سلبي على سوق العقار الأساسي.
ويرى راشد أن هذا النوع من الاستثمار يمثل طلبا غير حقيقي على العقار في مصر، وهو ما حدث خلال العام الجاري، حيث أن أغلب الوحدات المطروحة للبيع هي عن طريق “الريسيل” وليست طروحات جديدة من جانب الشركات، وحقق المتعاملون عليها مكاسب كبيرة جدا.
وأشار راشد إلى أن شركات التطوير العقاري يمكنها التغلب على هذا النوع من الاستثمار من خلال اختيار قاعدة العملاء الراغبين في السكن وليس الاستثمار، فضلا عن تقديم مزايا في طروحاتها الجديدة تجتذب العملاء بدلا من شراء وحداتها المباعة مسبقا لعملاء آخرين.
وفيما يتعلق بنوعيه الوحدات العقاريه التي تشهد طلبا أكثر في سوق الريسيل ، نوه راشد إلي أن الوحدات السكنية هي الأعلى في سوق إعادة البيع، يليها التجاري والإداري في المدن الجديدة.
وأشار إلى أن الوحدات الجاهزة هي الأكثر رواجاً في سوق إعادة البيع حسب المكان والموقع، وأيضا بيع كامل وحدات المشروع ولا يوجد به مراحل اخرى سيتم طرحها من جانب المطور.
وبالنسبه للمناطق الأكثر رواجا لسوق الريسيل ، أوضح راشد بأن العاصمة الإدارية الجديدة ومنطقة شرق القاهرة بشكل عام تعد من المناطق الأكثر إقبالا من العملاء في ظل زيادة المعروض من الوحدات الجاهزة للبيع، مضيفا أن ارتفاع أسعار الوحدات سواء كانت السكنية أو التجارية أو الإدارية بالعاصمة الإدارية بالإضافة إلى زيادة المعروض من الوحدات لإعادة بيعها أدى إلى رواج سوق “الريسيل” بها أكثر من باقي المدن الجديدة.
