بقلم الدكتور محمد راشد
مما لا شك فيه ان مجال التطوير والاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية الفترة الاخيرة يشهد الكثير من التطور والانجازات التي جعلت من المملكة هدف رئيسي للكثير من المستثمرين سواء السعوديين او الاجانب.
حتى يكون لهم نصيب من هذا التطور الذي تشهده البلاد ، و يعد العقار هو ثاني أكبر قطاع اقتصادي في المملكة العربية السعودية بعد قطاع النفط ، ويجري حاليا تنفيذ العديد من الخطط في القطاع العقاري ومنها خطط الحكومة السعودية في ضخ 300 ألف وحدة سكنية بين عامي 2022 و 2025، و يعتبر سوق العقارات في السعودية من أكبر وأهم الأسواق في الشرق الأوسط،.
وقد شهد تطورات ملحوظة على مر السنين، وتأثر هذا السوق بعوامل متعددة، بما في ذلك التغيرات الاقتصادية والسياسية والاجتماعية في المملكة العربية السعودية .
وتتوقع الهيئة العامة للعقار نمو قيمة حجم السوق العقارية في المملكة العربية السعودية من 241 مليار ريال في عام 2023 إلى أكثر من 353 مليار ريال بحلول عام 2028، كما تسعى أيضا العديد والكثير من الشركات العاملة في البناء والتشييد إلى استخدام أحدث التقنيات وتكنولوجيا البناء بما يتوافق مع التطورات في القطاع العقاري.
كما تشكل خطط حكومة المملكة التوسعية في المجال العقاري فرصة لزيادة نمو الطلب على خدمات ومواد البناء ، وهذا ينعكس إيجابيا بكل تأكيد على قطاع البناء والتشييد والذي يبلغ حجمه ما يقارب 255 مليار ريال سنوياً.
وخلال فتره وباء COVID-19 حدث تباطؤ اقتصادي واسع النطاق وانكماش في النشاط التجاري في أغلب دول العالم ومنهم المملكة، ولكن بفضل الإصلاحات الاقتصادية المرتبطة برؤية المملكة 2030 وتحسن الظروف العالمية تحول أداء جميع القطاعات الرئيسية لسوق العقارات، فقد لعبت الحكومة دورًا حاسمًا في توجيه هذا السوق العقاري من خلال سياساتها ومبادراتها المختلفة وقامت بإعفاء المعاملات العقارية من ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% وتخفيف ضريبة الأملاك مما أدى لزيادة نشاط سوق العقارات السكنية بالإضافة إلى إصلاحات اقتصادية أثرت على سوق العقارات في السعودية بشكل كبير أدّت إلى زيادة فرص الاستثمار داخل القطاع
الرياض تقود السوق العقاري الى الارتفاع
يشهد سوق عقارات التجزئة في المملكة العربية السعودية ، وخاصة في مدن مثل الرياض ، تطورات حولت سوق التجزئة ، الذي يتكون من منافذ متنوعة تتراوح بين المطاعم الراقية إلى مطاعم الوجبات السريعة ، بالإضافة إلى العلامات التجارية الفاخرة التي كانت غائبة عن مشهد البيع بالتجزئة في الرياض ، حيث سجلت وجهات البيع بالتجزئة زيادة في الإقبال حيث بدأت الحكومة السعودية في تخفيف القيود المفروضة على المطاعم والمقاهي ودور السينما.
حجم العرض والطلب في القطاع العقاري بالمملكة
يعكس ارتفاع حجم الطلب على المكاتب الإدارية التجارية الفخمة والشقق السكنية قوة كبيرة في الاستثمار في سوق العقار السعودي ، ورجح الكثير من الخبراء أن قرار المملكة العربية السعودية الأخير بنقل المقرات الإقليمية للشركات العالمية إلى الرياض قد يساعد في زيادة أسعار الوحدات الفاخرة في العاصمة – الرياض ، وارتفع حجم أعمال عمليات البناء والتشييد في المملكة بنحو 14% خلال النصف الأول من عام 2021م ، حيث بلغ عدد الوحدات متعددة الأغراض نحو 375 ألف وحدة مما ساهم في تطور سوق العقارات وقطاع الإسكان في المملكة العربية السعودية بسرعة قياسية .
المناطق الأكثر طلباً علي العقارات بالمملكه
ففي الرياض، تشهد المناطق الشمالية مثل النرجس والخليج والياسمين إقبالًا كبيرًا نظرًا للتطورات البنية التحتية والخدمات وفي جدة، مناطق مثل الكورنيش والأندلس والحمدانية تشهد طلبًا عاليًا بسبب موقعها الساحلي والخدمات القريبة ، وفي الدمام، الأحياء الشرقية والكورنيش الشرقي تعتبر مناطق ذات طلب مرتفعة بسبب القرب من البحر والواجهة البحرية.
العوامل المؤثرة في سوق العقارات في السعودية
تعتبر التشريعات والتنظيمات الحكومية أحد العوامل الأساسية التي تؤثر على قطاع العقار، حيث تساهم في تنظيم السوق وحماية الملاك والمستثمرين على حد سواء، كما تلعب البنية التحتية وتوفر الخدمات العامة دورا حيويا في جذب الاستثمارات وتحفيز التنمية العمرانية.
فقد سنت المملكة العربية السعودية العديد من التشريعات العقارية والتي تشمل مجموعة واسعة من القوانين واللوائح التي تنظم القطاع العقاري والتي شارك في وجودها العديد من القطاعات الحكومية لتنظيم الملكيات العامة والملكيات الخاصة ، وقد تختلف هذه التشريعات من بلد لآخر ، وهناك العديد من القوانين والتشريعات التي الحقوق منها قوانين الملكية العقارية والتي تنظم حقوق الملكية للأراضي والمباني وتشمل إجراءات تسجيل الملكية ونقلها وسهولة التصرف بها، وكذلك كان لوجود قوانين الإيجارات الأثر الكبير في تحديد حقوق وواجبات الملاك والمستأجرين وشملت القوانين بإجراءات الإخلاء وزيادة الإيجارات وصيانة الممتلكات.
وكان لوجود قوانين البناء والتطوير الأثر الإيجابي في تحديد معايير وإجراءات البناء والتطوير ونظمت كيفية الحصول على التراخيص والتصاريح النظامية ومعايير السلامة والجودة، وتزامنت هذه القوانين مع تشريعات التخطيط العمراني والتي تنظم استخدامات الأراضي وتخطيط المدن وإجراءات تقسيم الأراضي وتحديد المناطق السكنية والتجارية والصناعية والزراعية، وكذلك قوانين البيئة والتي تحافظ على البيئة والتقييم البيئي للمشاريع العقارية والمحافظة على الموارد الطبيعية وتنميتها وترشيد استخدامها وأخذ الموافقات اللازمة من الجهات ذات العلاقة عند إقامة مخططات عمرانية.
كما صدرت أيضا العديد من التشريعات العقارية المواكبة للتطور العقاري في المملكة منها قوانين التصرفات العقارية والتي تفرض على الممتلكات العقارية والتي تشمل نقل أو تعديل حقوق الملكية من خلا عمليات البيع والشراء، أو الهبة، أو الإيجار والرهن العقاري ، الوصية، التنازل، القسمة، الاندماج والاستحواذ، التطوير العقاري ، وقوانين الاستثمار العقاري والتي تنظم استثمارات الأجانب وتضع حوافز وضوابط للاستثمار في المشاريع العقارية، وفرضت قانون الحماية من الاحتيال العقاري والذي يهدف إلى حماية المستهلكين والمستثمرين ويشمل إجراءات التحقق من صحة الوثائق والصفقات العقارية ، ومن خلال هذه القوانين والتشريعات التي تلعب دورا محورياً في تشكيل البيئة العقارية وضمان تطورها بطريقة منظمة ومستدامة تتماشى مع رؤية المملكة 2030 والتي أولت هذا القطاع اهتماما بالغاً بغية تحسين جودة حياة المجتمع فقد يلاقي هذا القطاع نموا متزايدا في المستقبل القريب.
حجم سوق العقارات بالسعودية
ويتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات بالسعودية من 64.43 مليار دولار أميركي في العام الجاري إلى 94.19 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 7.89% خلال الفترة ذاتها ، وهذا النمو في قطاع الإسكان السعودي، حددته المملكة كأحد مشاريعها الرئيسية في إطار رؤيتها 2030 والتي تهدف من خلالها إلى بناء 300 ألف وحدة سكنية على مدى السنوات الخمس المقبلة، بالشراكة مع القطاع الخاص ، ونتيجة النمو المتواصل في القطاع، قفزت الأرباح المجمعة للشركات العقارية في سوق المال السعودي خلال الربع الثاني من العام الجاري على أساس سنوي؛ بدعم من النتائج القوية لبعض الشركات وعلى رأسها المراكز العربية “سينومي سنترز”، ودار الأركان، ومكة، بالإضافة للتحول الإيجابي بنتائج شركة “إعمار المدينة الاقتصادية ، وحسب البيانات المتاحة على سوق “تداول” السعودي، ارتفع صافي الأرباح المجمعة لشركات العقارات المدرجة بالسوق الرئيسية لتداول السعودية بنسبة 373.7% خلال الربع الثاني من عام 2024م على أساس سنوي.
ووفق البيانات ذاتها، حققت 11 شركة أرباحا مجمعة بلغت 691.2 مليون ريال بعد الزكاة والضريبة، مقابل أرباح بلغت 145.9 مليون ريال في النصف الأول من عام 2023م ، وقفزت أرباح قطاع العقارات السعودي، حيث تصدرتها شركة المراكز العربية “سينومي سنترز” بصافي ربح بلغ 337.1 مليون ريال، بعد تسجيلها نموا سنويا بنسبة 82.3% ، وعلى أساس ربعي، ارتفعت أرباح شركات العقارات المدرجة في السوق الرئيسية لـ”تداول” بنسبة 23.07% خلال الربع الثاني من عام 2024 مقارنة مع أرباحها في الربع الأول من العام ذاته والبالغة 561.63 مليون ريال .
كما حققت الشركات العقارية المدرجة في “تداول” قفزة بأرباحها المجمعة خلال النصف الأول من عام 2024م وذلك بنسبة 209.4% على أساس سنوي، وبزيادة قيمتها 847.18 مليون ريال عن الفترة المماثلة من العام الماضي.
وأظهرت بيانات الهيئة العامة للإحصاء السعودية، ارتفاع الرقم القياسي لأسعار العقارات بنسبة 0.7% في الربع الثالث من 2024 على أساس سنوي.
البورصة العقارية
وتزامنًا مع حالة الزخم والنمو التي يمر بها القطاع، أطلقت المملكة البورصة العقارية التي تعد الأولى من نوعها في منطقة الشرق الأوسط، لتقديم خدمات تداول العقارات ، وتشمل خدمات البورصة العقارية بيع وشراء العقارات والرهن والتمويل العقاري، فضلاً عن خدمات إصدار الصكوك لفرز ودمج العقارات باستخدام الهوية العقارية ، وتتيح البورصة خيارات للمؤشرات والاستعلام عن العقارات وخدمات التوثيق العقاري، كما تعد منصة لإدارة الثروة العقارية .
ومن المتوقع أن يكون للبورصة العقارية تأثير إيجابي على سوق العقارات في المملكة العربية السعودية عبر توجيه وتنظيم المعاملات في السوق ، واستطاع السوق العقاري السعودي تسجيل صفقات مليارية، خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر 2023، تجاوزت قيمتها 57 مليار دولارخلال التسعة، حسب بيانات البورصة العقارية؛ ما يؤكد قوة وصلابة قطاع العقارات بالمملكة، كما أنه من المتوقع أن يرتفع سوق العقارات بالمملكه إلى نحو 94.2 مليار دولار بحلول 2028 بمعدل نمو سنوي مركب قدره 7.89%..
وحول فرص النمو في القطاع العقاري السعودي ، فلاشك إن السوق السعودي يشهدًا نموًا متزايد منذ إطلاق رؤية المملكة 2030، حيث يعد قطاع الإسكان أحد الاستراتيجيات التي تقوم عليها ، وخلال السنوات الخمس الماضية، عملت الحكومة على دعم قطاع العقارات عبر مجموعة من المبادرات الرئيسية، مثل مبادرة “مستدام” وبرنامج الشهادات “سعف”، فضلا عن برامج الدعم السكني، وتقديم تسهيلات تمويلية للأفراد .
كما أنه من المتوقع أن يشهد العام المقبل زخماً أكبر للسوق العقارية بالمملكة، بعد دخول قانون تملك واستثمار غير السعوديين حيز التنفيذ ، كما أنه من المتوقع أن القطاع سوف يشهد موجة صاعدة مدفوعة بأموال كبيرة سيتم ضخّها من خارج السعودية، في سوق تعد حاليًا هي أفضل أسواق الشرق الأوسط من حيث توفر الفرص العقارية المربحة بها، وكذلك الاستدامة والاستقرار الاقتصادي.
أن قطاع العقارات بالمملكة حقق نموًا كبيرًا خلال السنوات الماضية، ما جعله جاذبًا للشركات العربية والأجنبية، التي رأت في السوق السعودي فرصا لنمو أعمالها، ما جعلها تضخ استثمارات في مشروعات جديدة تتجاوز تكلفتها مليارات الدولارات، نظرًا لمشروعات البنية التحتية التي تقوم بها الحكومة، إضافة إلى المشروعات الضخمة التي تعمل عليها مثل مشروعات البحر الأحمر والقدية، ومدينة نيوم، وغيرها من المشاريع الكبرى، هذا بجانب التزايد في الطلب المحلي على الوحدات العقارية ما أنعش النمو في القطاع، لا سيما وأن هناك العديد من البرامج التي تدعم السعوديين في تملك السكن عبر برنامج الدعم السكني المحدث الذي يوفر التمويل اللازم لشراء المساكن، وهذا الطلب يعطي فرصة كبيرة أمام شركات التطوير العقاري لطرح منتجات جديدة والاستفادة من النمو، كما أن من أسباب انتعاش القطاع؛ النمو السكاني والتوسع الحضري، وزيادة دخول السعوديين، وإدراك الحكومة للأهمية الاستراتيجية لهذا القطاع من حيث تنويع الاقتصاد، وتوفير الوظائف واستقطاب الاستثمار الأجنبي، بما ينسجم مع رؤية 2030، التي تهدف لتكريس مكانة المملكة كونها قوة استثمارية كبرى.
التطور التكنولوجي
ولاشك أن التطور التكنولوجي أثر بشكل كبير على اتجاهات سوق العقارات في السعودية وساعد في تحقيق تجارب أفضل للمشترين والمستثمرين من خلال توفير مواقع وتطبيقات العقارات عبر الإنترنت منصات لعرض العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، مما يسهل على المشترين والمستأجرين البحث والمقارنة بين الخيارات بشكل أسرع وأسهل ، هذا بجانب إتاحه عمل جولة افتراضية للمشترين واستعراض العقارات في السعودية عبر الإنترنت بواجهة ثلاثية الأبعاد وزيارة العقار عن بُعد دون الحاجة إلى الحضور الشخصي .
واستخدام تحليل البيانات والذكاء الاصطناعي في شركات ادارة العقارات لفهم أداء العقارات ولتوقع اتجاهات السوق وتحليل الأسعار لمساعدة المستثمرين والمشترين على اتخاذ قرارات أكثر ذكاءً ، واستخدام الدفع الإلكتروني في المعاملات العقارية مما يسهل العمليات المالية ويقلل من الحاجة إلى النقدية ، والتسويق عبر وسائل التواصل الاجتماعي للتفاعل مع العملاء والعرض لهم الخصائص العقارية بشكل أكثر فاعلية ، هذا بجانب إستخدام تطبيقات الهاتف المحمول للعقارات التي توفر مزيدًا من الراحة للمشترين والمستأجرين للبحث والتفاعل مع العقارات أثناء التنقل.
التوجه نحو الاستدامة
التوجه نحو الاستدامة أصبح عاملاً مهماً في تشكيل اتجاهات سوق العقارات في السعودية، فقد تم بناء مشاريع عقارية مستدامة وتكامل تصميماتها مع التقنيات البيئية مثل العزل الحراري، والاستفادة من الطاقة الشمسية، واستخدام مواد صديقة للبيئة ، والاهتمام المتزايد بالعقارات المستدامة عمل غلى زيادة طلب المشترين والمستثمرين نحو شراء واستثمار المباني الخضراء بغض النظر عن تكلفتها العالية في البداية، لأنهم يرونها استثمارًا طويل الأمد من حيث توفير الطاقة والمياه وتقليل الأثر البيئي.
تحسين مناخ الاستثمار
و تمر السعودية بعمليات إصلاحات قانونية هادفة لتحسين مناخ الاستثمار وحماية حقوق المستثمرين وتبسيط الإجراءات العقارية كتطبيق نظام التصريح العقاري الإلكتروني مما يجعل الشراء والاستثمار أكثر يسرًا ، و توجيه التطوير العقاري في المدن الكبرى مثل الرياض وجده والدمام نحو المجتمعات المتكاملة التي توفر جميع الخدمات والمرافق بما في ذلك المدارس والمستشفيات والمتنزهات، مما يتيح فرصًا استثمارية واسعة في العقارات السكنية والتجارية والمباني الادارية والمجمعات السكنية.
اتجاهات سوق العقارات السكنية في السعودية
وبسبب النمو السكاني السريع في المملكة وتوسع الطبقة الوسطى، وزيادة الدخل، وتحسين الإجراءات المصرفية والتمويل العقاري نجد أن اتجاهات سوق العقارات السكنية في السعودية في تزايد مستمر حيث زاد الطلب على العقارات السكنية، بل وتزايد تنوع الوحدات السكنية المتاحة ، وهذا يتيح للمشترين والمستأجرين مجموعة أوسع من الخيارات، وزاد الاهتمام بالعقارات الفاخرة والمشاريع السكنية عالية الجودة، حيث شهدت الشقق زيادة في المبيعات كونها النوع المفضل من المسكن.
في الرياض تعتبر الفلل هي العقار السكني المفضل لدى السعوديين مما جعل المشاريع العقارية تستهدف الشريحة مرتفعة الدخل ، بينما في جده زاد الطلب على الوحدات السكنية ذات التكلفة المتوسطة خاصة الشقق خلال مرحلة ماقبل الانشاء أو البناء.
أما في الدمام وخاصة في المناطق الشمالية فالعقارات السكنية تستهدف الشريحة المتوسطة من السكان في فلل مستقلة أو شقق المباني المنخفضة إلى متوسطة الارتفاع
اتجاهات سوق العقارات التجارية في السعودية
يعد سوق العقارات التجارية في السعودية مجزٍ وتنافسي للغاية، و يتزايد الطلب على العقارات الجديدة بسبب النمو في الأنشطة التجارية وزيادة المنافسة ، حيث أن نمو قطاع السياحة عمل على تزايد عدد الزوار والمواطنين، فزادت الفرص التجارية في القطاعات مثل الفنادق، والمطاعم، والمراكز التجارية مما يجذب المستثمرين إلى تطوير مشاريع تجارية تعمل على زيادة العرض في السوق العقاري ، كما أن الاستثمار في القطاع التجاري يعتبر استثمارًا مستقرًا ومربحًا في المملكة، مما يشجع المستثمرين على توجيه رؤوس الأموال نحو مشاريع تجارية، وبالتالي زيادة النشاط الاقتصادي مما يعمل على زيادة الطلب على العقارات التجارية.
اتجاهات سوق العقارات للمباني الإدارية في السعودية
تزايد الطلب على المكاتب في المباني الإدارية الفاخرة وعالية الجودة في المرافق والأماكن الرئيسية، والأفضل قربها من وسائل النقل والأماكن الحيوية تزيد من جاذبيتها ، كما قام السوق العقاري السعودي بعمل تطورات تعكس الاحتياجات المتغيرة للشركات والمؤسسات مثل تنوع العروض للمكاتب الإدارية بمختلف المرافق والمواقع لتلبية احتياجات مختلفة للشركات.
وزيادة الاهتمام بمساحات المكتب المشتركة (Coworking Spaces) بين الشركات الصغيرة والمتوسطة والمستقلين، وزيادة الاهتمام بالسلامة والأمان مما يؤثر على التصميم والبنية التحتية ، ونجد أن اتجاهات سوق العقارات للمباني الإدارية في السعودية في تزايد حيث شهدت الرياض إقبالا كبيرا على المكاتب الادارية خاصة الدرجة الأولى، بسبب برنامج استقطاب الشركات متعددة الجنسيات التي أطلقته المملكة كمبادرة تحفيزية للشركات الأجنبية بنقل مكاتبها الاقليمية إلى المملكة.
وبالفعل في عام 2021 حصلت 44 شركة متعددة الجنسيات في قطاعات التكنولوجيا والأغذية والمشروبات والاستشارات والبناء على تراخيص لنقل مقارها الإقليمية إلى العاصمة السعودية الرياض، فأصبح لديها إمكانية الوصول المباشر إلى أكبر اقتصاد في المنطقة
توقعات السوق العقاري السعودي
ومن المتوقع أن يصل حجم سوق العقارات في السعودية إلى 94.19 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2028 مما يؤدي إلى زيادة الناتج المحلي للبلاد نحو 8.8 % كحصيلة إجمالية مع الوصول للعام 2030 ، بالإضافة إلى زيادة نسبة العاملين في القطاع العقاري من شركات، ومكاتب عقارية، وأفراد ومطورين وبالتالي خلق فرص أكثر للعمل في هذا القطاع بما يعادل 2.57% كنسبة سنوية بحلول العام 2030 بما يتفق ما رؤية المملكة المستقبلية .
ومن المتوقع أن يصل حجم سوق العقارات التجارية في السعودية إلى 31.35 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2028، ومن المتوقع أيضا أن تؤثر زيادة فرص الاستثمار وسهولة السفر التي يحفزها مطار الملك عبد العزيز الدولي الجديد بشكل إيجابي على التوسع العقاري التجاري، وخاصة في الرياض، حيث لا يزال مركز الأعمال الرئيسي في المنطقة الغربيه .
ومن المتوقع أن يزداد الطلب على المكاتب الادارية من المستويات الحالية في المدن الرئيسية في المملكة مع بدء تنفيذ الإصلاحات الاقتصادية في إطار خطة التحول الوطني ورؤية المملكة 2030 وإفادة الاقتصاد .
كما أنه من المتوقع أن يستمر النمو والازدهار في سوق العقارات في السعودية مع استمرار تنفيذ رؤية المملكة 2030، فتوقعات المستقبل تشير إلى زيادة المشروعات العقارية واستمرار التنويع في السوق العقاري، فالمستثمرون يجدون في سوق العقارات في المملكة العربية السعودية فرصًا مهمة للاستثمارات على المدى القصير والبعيد.
الدكتور محمد راشد :رئيس مجلس إدارة شركه راشد للاستشارات الماليه ودراسات الجدوي واداره الأصول العقاريه ، وعضو مجلس إدارة غرفه صناعه التطوير العقاري
