كتب:أحمد أبو علي
شرح رجل الأعمال عمرو سليمان رئيس مجلس إدارة شركة ماونتن فيو للتطوير العقاري، كيفية حساب تكلفة العقارات والعوامل الرئيسية التي يتم وفقا لها تحديد أسعار الوحدات العقارية، ورد على الأقاويل الخاصة بأن مصر ستتعرض لفقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة.
وسرد رئيس مجلس إدارة ماونتن فيو للتطوير العقاري هذا التفصيل الذي تناول العديد من النقاط:
1. من ماذا تتكون تكلفة العقارات؟
تتكون من :
• تكلفة الأرض
• تكلفة الإنشائية
• تكلفة الإدارية
• التسويق
و تتزايد تكلفة الارض سنويا بسبب التضخم، و عليه، متوقع ازدياد أسعارها في الفترات القادمة مما سينعكس على التكلفة الإنشائية.
فايدة التمويل تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر.
2. ما هو افضل إستثمار هل العقار أم الذهب أم السلع الأخرى ؟
يزداد العقار بـ:
• ارتفاع سعر الدولار
• أو إزدياد التضخم
• أو مع مرور الوقت
عكس السلع الاستهلاكية حيث تزيد العقارات بازدياد الإشغال مع مرور الوقت و مع تطور المناطق العمرانية.
وأثبتت التجربة في العشرين سنة السابقة، أن العقار هو افضل استثمار خاصة ان العميل يقوم بشراء وحدة سعرها ثابت وسداد ثمنها على مدار ٨ سنوات او اكثر عكس اي استثمار آخر سواء في الذهب او غيره حيث يتم سداد كامل قيمة الاستثمار دفعة كاملة.
بالتالى، على مدار السنوات السابقة كان الإستثمار فى العقار في مصر هو اكثر إستثمار أمناً و مضمون.
و الجدير بالذكر، أن طلب العقارات فى مصر مبني أغلبيته على طلب حقيقي و ليس طلب وهمي مثل ما حدث في بعض الأسواق الأخرى، حيث كان يمثل الطلب الوهمي 80% من قيمة العقارات.
3. كيف تتم عملية التطوير؟
• أولا: يتم تعاقد على الارض
• ثم: يقوم المطور بعملية البيع و البناء على مدة تنفيذ، كل مرحلة تكون من 4-5 سنوات و تكون مدة التحصيل على 8 سنوات.
• وعليه، يكون التمويل هو الجزء المتبقي من التكلفة في السنة 5 أو السنة 8، و ذلك دليل أن تأثير فايدة التمويل ضئيلة على سعر العقار.
• كما أن المطورين العقارين لا يعتمدوا على تمويلات البنوك، لذلك تمثل تمويلات البنوك نسبة قليلة من إيرادات العقارات.
• يمول المطور عادة من أرباحه، لأن معظم شركات العقارات تمول من رأس مالها أو من أرباحها المتراكمة عن السنوات السابقة، حيث أن توزيعات الأرباح نتيجة توسع الشركات العقارية تعد ضيلةً جداً بالنسبة معدل أرباحها.
وهنا يطرح سؤال:
➢ هل العميل في شرائه تلك الوحدات يتعرض للخطورة نتيجة نقص التمويل للمطور أو زيادة الأسعار عليه؟
لا، وقد أثبته ذلك السنوات السابقة، لإن العميل محمى بدرجة كبيرة، اولاً لثبات سعر الوحدة وبالتالى تقع مخاطر زيادة الأسعار على المطور و ليس العميل.
والمطور بدوره يحمى نفسه عن طريق إحتفاظه بـ 20% من مساحة الأرض، و أيضا من خلال الوحدات المملوكة للمطورالغير مباعة، بحيث يحافظ على ربحيته رغم زيادة الأسعار في المبيعات التى تم بيعها.
4. ما هو تطور أسعار العقارات في ال20 سنة السابقة ؟
تتضاعف أسعار العقارات كل 10 سنوات 7 أضعاف بحد أدنى، و عليه، إذا تم مقارنته بأي إستثمارسنجد أن الإستثمار العقاري هو أفضل الإستثمارات.
5. هل يؤثر إنخفاض سعر الفايدة فى إنخفاض سعر العقار؟
• يقوم المطور بتمويل العميل فى الفترة ما بعد الإنتهاء من الإنشاءات لفترة مدة السداد.
• و تكون عادة هذة الفترة فى حدود 3 سنوات، و يتم تمويلها من أرباح المطور.
• و بالتالى، تأثير سعر الفايدة تأثير محدود، لأن التطوير لا يعتمد على تمويل البنوك.
• يقوم المطور بالإنتهاء من الأعمال على 5 سنوات، و الـ3 سنوات المتبقية تكون ممولة جزء من البنوك و جزء أيضا من أرباحه.
• و بما أن التطوير يعتمد أساسًا على التمويل الداخلي وليس فقط على قروض البنوك، لذلك لا يتعدى تأثير سعر الفايدة على سعر العقار عن 5%
• و مع إرتفاع أسعار الأراضى وندرتها، و أستمرار التضخم، وإزدياد الطلب، ستزيد أسعار العقارات فى السنوات القادمة.
هل هناك فقاعة عقارية فى مصر و ما هى التوقعات لأسعار العقارات فى الفترة القادمة؟
• تحدث الفقاعة العقارية عندما يكون هناك طلب وهمى/ غير حقيقى على العقارات لأسباب مختلفة
• وبالتالى يخلق زيادة فى الأسعار مما يؤدى إلى حدوث إنهيار فى أسعار العقارات نتيجة لتراجع الطلب الوهمي.
فى مصر:
• يوجد طلب حقيقى و تكلفة حقيقية ولا توجد أرباح غير عادية.
• وعليه، هو قطاع ناضج / راسخ.
• لذلك يختلف ما يحدث فى مصر عن ما حدث فى أمريكا ودبي.
• و ينعكس ذلك من خلال عدد الوحدات المباعة فى السنوات السابقة وعلاقتها بالطلب فى السنوات القادمة.
• و إذا نظرنا للسنوات السابقة ، سنجد أن زيادة عدد الوحدات ليست مبالغة و لكن متماشية مع زيادة عدد السكان و زيادة عدد الزيجات طبقا لتقارير التعداد السكانى.
• يبلغ عدد الوحدات المباعة سنوياً 60 الف وحدة، بالنسبة لمصروالتى يبلغ سكانها 100 مليون نسمة، هذه الوحدات تشمل:
o كل من الوحدات السكنية الرئيسية، مثل الشقق والمنازل.
o بالإضافة إلى وحدات السكن الثاني، مثل الوحدات المخصصة للمصايف.
➢ ما هو المتوقع للعقارات فى السنوات القادمة (للرد على سؤال الفقاعة العقارية)؟
• الطلب في تزايد بسبب النمو السكاني والزيادة في عدد الزيجات.
• أراضى الساحل الغير مطورة قليلة، وبالتالى قد ينتهى حلم إمتلاك وحدة قريبة من البحر فى خلال ال 10 سنوات القادمة.
• إزدياد السياحة و الفنادق فى الساحل الشمالى و تحويلها إلى منطقة سياحية.
• إزدياد عدد أشهر إرتياد منطقة الساحل مما سمح بمضاعفة قيمة العقارات فى السنوات القادمة.
• يعتبر الساحل الشمالى أهم و أكبر ملاذ للمصريين فى فترة الأجازات فى الصيف وذلك بسبب الجو/الطقس الجيد و وجود أفضل الشواطئ.
• إزدياد الطلب من الأشقاء العرب و الأجانب على منطقة الساحل الشمالي، مما خلق طلب جديدعلى الساحل.
* أراضى التجمع وأكتوبر:
• هناك قلة فى ألأراضى المعروضة، و بالتالى، سيكون هناك طلب أكتر من العرض، لأن لاتزال هناك هجرة من مناطق القاهرة القديمة إلى المناطق الجديدة لتحسين مستوى المعيشة، بالإضافة إلى زيادة عدد الزيجات و زيادة عدد السكان.
• زيادة إهتمام العرب بالمناطق الجديدة مما خلق قوة شرائية وإيجابية لهذة المناطق، مما سينعكس على إزدياد أسعار هذة الوحدات.
• إزدياد أعداد الوافدين من البلاد المجاورة، مما يزيد من أسعار الإيجارات ومن إحتياج شراء وحدات للأجانب.
• القوانين الجديدة الخاصة بالحصول على الجنسية المصرية من خلال شراء عقار، ستزيد من الطلب على العقارات. وعليه، لا يزال المعروض أقل من الطلب فى السنوات القادمة، مما يضمن ارتفاع الأسعار.
• سيظل العقار الملاذ الأمن لحفظ مدخرات المصريين من التضخم، و هو من أسهل الطرق عن الدهب و تخزينه أو الدولار.
• لذلك سيكون العقار هو الملاذ الأمن سواء على المدى القصير أو الطويل.
• تظل الحاجة إلى تملك العقارات جزء من الأستقرار الإجتماعى و الترابط العائلى للمصريين، حيث تحتاج كل أسرة إلى إمتلاك وحدة عند الزواج اكثر من إعتمادها على الإيجار، و كذلك عند القدرة، يتطلع المصريين إلى إمتلاك وحدات أخرى فى المناطق الساحلية، وهو بعد إجتماعى وثقافة مصرية.
