كتب:أحمد أبو علي
صرح محمد فؤاد الخبير العقاري ، وعضو جمعيه رجال الأعمال المصرية البريطانية ، بأن القطاع العقاري المصري شهد منذ بدء الأزمة الاقتصادية الأخيرة بمصر منذ عامين نشاطا كبيرا ، بعد أن ساهم القطاع في إجتذاب قدر كبير من رؤوس الأموال الأجنبية، والعملاء المدخرين الراغبين في الاستثمار العقاري من أجل التحوط من انخفاض قيمة الجنيه باعتباره مخزنا تقليديا للثروة إلى جانب الذهب والودائع البنكية في مصر.
مشتري العقار
وأضاف فؤاد أن العديد من مشتري العقار في مصر تسابقوا على حجز وحدات عقارية بالتقسيط من خلال دفعات مقدمة تتراوح ما بين 5% و10% من قيمتها، وعلى فترات سداد متنوعة تتراوح ما بين 5 سنوات و7 سنوات، ووصلت في كثير من الأحيان إلى 10 سنوات، لكن تقلبات سعر صرف الدولار كانت أكبر من المتوقع، وربما تجاوزت دراسات الجدوى للكثير من الشركات العقارية في مصر ، وهو مامثل تحديا ضخما فاق قدره العديد من تلك الشركات علي المواجهه والتكييف معه .
التكاليف
وتابع فؤاد أدى انخفاض قيمة الجنيه المصري بشكل متسارع إلى حدوث قفزات كبيرة في التكاليف وهو مانتج عنه حدوث تآكل لأرباح معظم شركات التطوير العقاري إن لم يكن معظمها، وتحقيق قدر كبير من الخسائر، وهو ما قد يهدد بتوقف عدد من المشروعات العقارية قيد الإنشاء الآن ،أو حتى تلك التي لم تبدأ بالفعل، بجانب حدوث تخارج لقدر كبير من شركات التطوير العقاري من الصناعة العقارية في مصر ، وبخاصه ذات الملاءة المالية الضعيفة، والشركات الحديثة في مجال صناعة التطوير العقاري.
شركات التطوير العقاري
وأشار فؤاد إلى أن العديد من شركات التطوير العقاري التي تلجأ إلى القروض والإستدانه من الجهاز المصرفي كأحد أهم مصادر التمويل الآن للعديد من الشركات العقارية بالسوق المصري تواجه تحديات خطيره ، ستنعكس على موقفها المالي ومدى قدرتها على الإستمرارية بالصناعة ، حيث أن هناك شركات عقارية كبرى اتجهت لتدبير قروض بمليارات الجنيهات لصالح مشروعاتها الاستثمارية ، وشركات تطوير عقاري أخرى تسعى للوصول إلى اتفاق مع البنوك الدائنة لتعديل مواعيد سداد أقساط المديونيات في ظل التقلبات الاقتصادية الأخيرة والحاليه.
جدولة الأقساط
وتابع فؤاد أن هناك شركات أخري تعتزم التقدم بمذكرة لجدولة أقساط الأراضي التي حصلت عليها خاصة في مشروعات المدن الجديده كمشروع العاصمة الإدارية الجديدة بالاضافة إلى شركات أخرى تحاول مد فترة تنفيذ المشروعات العقارية الخاصة بها.
وأكد أن سيناريو تأجيل التسليمات سيحدث أزمة أخرى أكثر ضررا ترتبط بالعملاء أنفسهم ، وهو يمثلو عصب هذه الصناعة ، والمحرك الرئيسي لقوه الطلب عليها ، لذلك فإن سيناريو تأجيل التسليم للمشروعات العقارية سيخلق أزمة ثقة كبري مع العملاء، ويصعد مشكله أخرى قد لا تستطيع شركات التطوير العقاري والسوق العقاري بأكمله القدره علي مواجهتها.
ونوه فؤاد بأنه قد يحدث السيناريو الأسوء وهو أن الشركات العقاريه لا تستطع مواكبة الارتفاعات الجديدة والمرتفعة والمفاجئة، وتتوقف وتخرج من السوق.
ارتفاع سعر الصرف
وأوضح فؤاد أن الأزمة التي تواجه شركات التطوير العقاري الآن تكمن في ارتفاع سعر صرف الدولار مقابل الجنيه من مستوى 18 جنيها قبل عامين إلى مايقارب ال 50 جنيها الآن، ووجود أكثر من سعر صرف في بعض الأوقات لافتا إلى أن الحكومة نجحت في معالجة هذه النقطه الآن ، إلا أنها تسببت في عرقله نشاط التطوير العقاري خلال الفترات السابقة.
معدلات الفائدة
وأوضح أن ارتفاع معدلات الفائدة من نحو 10% في مارس 2022 إلى أكثر من 21%، يشكل تكلفة إضافية على صناع العقار في مصر، هذا بجانب أزمة التسعير القديمة أثناء التعاقد ، والتي بكل تأكيد لا تضاهي ارتفاع تكاليف مواد البناء الآن.
الشراكة
وفيما يتعلق بالحلول التي قد تكون منقذة للمطوريين العقاريين خلال الفترة الحالية، أوضح فؤاد أن سيناريو قيام بعض شركات التطوير العقاري بتدشين مشروعات عقارية بنظام الشراكة مع الدولة ، قد يعطي تلك الشركات العقارية مرونة أكبر في التعاطي مع أي أزمة مستقبلية قد تواجههم.
زيادة التكلفة
وقال فؤاد من ضمن المقترحات قيام شركات التطوير العقاري بتضمين العقود لشروطا تلزم العملاء بتحمل جانبا من زيادة التكلفة للتحوط من أي ارتفاعات كبيرة في أسعار مواد البناء، لكن في الحقيقة ربما هذا الأمر قد يكون هناك تشكك كبير في قبوله وتطبيقه بسبب مخاوف العملاء من استغلال الشركات لهذ الأمر بصوره قد تحول رغبتهم في الاستثمار، وحفظ مداخراتهم بالعقار لصداع ومشكلة مالية ، قد لا يقدروا على تحمل تبعاتها مستقبلا.
ارتفاع أسعار العقارات
وتوقع فؤاد ، أن ترتفع أسعار العقارات بحوالي 60% بنهاية النصف الثاني من عام 2024، مشيرا إلى أنه من المتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 11% خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعا بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسة في مصر.
اقرا ايضا:
صافى أرباح بنك «saib» ترتفع 163% لـ986.8 مليون جنيه بالنصف الأول 2024
