كتب: أحمد أبو علي
تحدث هشام توفيق وزير قطاع الأعمال السابق، عن أوضاع القطاع العقاري في مصر وفرص الإستثمار فيه وهل الإستثمار العقاري حاليا هو أفضل أدوات الإستثمار، كما تطرق إلى وضع الإستثمار العقاري في السنوات الماضية والاختلاف بينها وبين التوقعات للسنوات المقبلة.
وكتب توفيق على صفحته على موقع التواصل الاجتماعي”الفيسبوك” ردا على استفسارات حول الإستثمار العقاري.
“سألني العديد من الأصدقاء عن فرص تعرض عليهم يوميا للاستثمار العقاري. السطور القليلة التالية هي محاولة لإنارة الطريق”.
أبدأ بالتنويه إلى أن الإستثمار العقاري كان هو الإستثمار الأفضل للمصريين بمختلف طبقاتهم خلال العقد الأخير و ذلك لعدة أسباب لعل أهمها عدم توفر فرص الإستثمار المباشر في أنشطة أخرى. و يأتي الطلب النهائي على العقار إما للاستخدام الشخصي للوحدة في السكن / غرض إداري، أو من مستثمرين يهدفون الى تحقيق عائد يأتي من تأجيرها و ربما تحقيق ربح رأسمالي في حال بيعها.
فإذا حدثت على مدى فترة طويلة زيادة في عدد الوحدات التي تم شرائها بغرض الإستثمار ( و ليس الاستخدام الشخصي) بصورة أكبر بكثير من الزيادة في حجم الطلب النهائي من المستأجرين يؤدي ذلك إلى فترة من ثبات أو ربما انخفاض الإيجارات يعقبها انخفاض في الأسعار إلى حين توازن الطلب مع العرض مرة أخرى و هو ما قد يستغرق ٣-٤ سنوات. و قد مرت البلاد بتلك الدورة عدة مرات ربما أقواها كان في ٢٠٠٣-٢٠٠٥.
أرى و غيري من المحللين أن النسبة الأكبر من الطلب على العقارات خلال السنوات الخمس الأخيرة على الأقل كان للإستثمار و ليس السكن كما أن المعروض الجديد من شركات التطوير العقاري يباع فقط بسبب عروض التقسيط طويل الأجل بحيث أصبح البيع النقدي إستثناء و بخصم كبير في حال احتياج البائع للسيولة.
كما أن قدرة المستأجرين على ملاحقة الزيادات المطلوبة في الإيجارات تبقى محدودة في ضوء تراجع القطاع الخاص في الاقتصاد و بالتالي دخل الأفراد.
أخيرا فإن الوضع المالي لعدد من شركات التطوير العقاري قد بات مقلقا بعد تأخرها في تسليم عملائها وحداتهم نظرا للزيادة الكبيرة في أسعار مواد البناء، و كذلك لعدم وجود قانون يجبرهم على وضع أموال عملائهم في حساب بنكي Escrow Account يتم السحب منه طبقا لمراحل التشطيب.
لمجمل هذه الأسباب أنصح بشدة بالتدبر قبل شراء العقار إذا كان الهدف هو الإستثمار.
