بقلم: مصطفى محسن
بذلت أن الحكومة المصريه العديد من الجهود التي من شأنها تعزيز ملف تصدير العقارات، ويأتي ذلك في ضوء حاله التنميه العمرانيه التي تشهدها مصر علي مدار السنوات القليله الماضيه.
وتتضمن هذه الاليات فكرة إنشاء البورصة العقارية، و التي ستمثل منصة تُمكِّن المستثمرين والشركات العقارية من شراء وبيع حصص في الأصول العقارية والاستثمار فيها، بحيث تكون مكملة للأسواق العقارية التقليدية، وتوفر فرصًا للتداول اللحظي، والاستثمار الأكثر سيولة في قطاع العقارات.
وفيما يتعلق يمفهوم البورصة العقارية فهي تصنف بأنها عقارية فهذا يعني أن الأصول المرتبطة بالأوراق المالية ستكون عقارية، وهذا يعني شكل هذه الأوراق المالية العقارية متنوع فهو لا يقتصر على الملكية العقارية فقد يمتد لأي عقد أو حق متعلق بعقار، فعلي سبيل المثال خلال الفتره الحاليه حالياً يتم تداول “وحدات” صناديق استثمار عقاري متداولة في السوق السعودي “تداول”، تسمى بصناديق “ريت REIT”، حيث يوجد 17 صندوق استثمار عقاري متداول يستثمر في قطاعات عقارية مختلفة وفي مواقع جغرافية متعددة في المملكة.
وهذا يعد جانب من جوانب تداول العقارات في بورصة بالإضافة للصناديق العقارية الخاصة والمغلقة والعامة الأخرى التي يمكن الاشتراك فيها عبر البنوك الاستثمارية المديرة لها، كما انه يوجد كثير من الشركات العقارية وغير العقارية في السوق المالية “تداول” تَملِك عقارات، فبمجرد تَمَلُكك لسهم فيها يعني تملكك لعقارات بشكل غير مباشر.
ومن ناحيه أخري فإن فكره انشاء البورصه العقاريه بالسوق المصري ستحقق مجموعه من الفوائد من أهمها ، تحقيق السيوله، فالأصول في حالة ملكيتها التقليدية تنخفض سيولتها كلما ارتفعت قيمتها الأسمية، و العقارات تعد نوع من أنواع الأصول وينطبق عليها مبادئ سيولة الأصول ، و الأصل السائل أقل في مخاطر السيولة عن الأصل منخفض السيولة.
هذا بالتأكيد ينعكس على أسعار الأصول بتغير هذه المخاطر ومعدلات العوائد على أسعار الأصول، كما أن إنجاح فكره البورصه العقاريه يتطلب ضروره وجود تنظيمات متعلقة بهذا السوق لحوكمته ، بحيث يخضع السوق لمراقبة أجهزة معينة لإدارة البورصة وإنشاء لوائح منظمة له حسب الاحتياج بناء على سلوكيات المتداولين والشركات ومتطلبات الإفصاح لفرض شفافية كافية لاتخاذ قرارات الاستثمار والتبادل عبر هذه البورصة.
كما أن إنشاء البورصه العقاريه يتيح فكره الوصوليه ، حيث ان البورصه العقاريه تتخذ أساليب كثيرة للسماح لعدد أكبر من المستثمرين في التمكن من الاستثمار في الأصول حسب نطاق المخاطر المناسب لهم. هذا بجانب تقسيم الأصل لعدة أسهم أو وحدات يتيح الاستثمار نظرياً لأي شخص يستطيع قانونياً الاستثمار في الأصل، فعلى سبيل المثال صناديق الريت، تتيح للافراد تملك جزء من عقارات مدرّة للدخل في قطاعات مختلفة وجغرافية متعددة بمبالغ بسيطه (بافتراض سهولة فتح المحفظة الاستثمارية وما يتعلق بها لتنفيذ أمر الشراء) ، وبالتالي بدون وجود البورصة العقاريه يصعب على كثير من المستثمرين التحصل على ملكية عقارية ضمن المحفظة الاستثمارية وبهذا التنوع.
وفيما يتعلق بالفرق بين البورصة العقارية والبورصة المالية، أوضح محسن لا يوجد فرق جوهري من حيث الفكرة فجميعها بها عملية تبادل لحقوق معينة عبر أوراق ومستندات تثبت هذه الحقوق. وقد يمكن القول أن البورصة العقارية هي حالة خاصة من البورصات المالية، الا ان إنجاح فكره انشاء البورصه العقاريه يتطلب توافر عده شروط منها ضروره رقمنة الثروة العقارية وذلك بتحويل مستندات ملكية العقارات داخل مصر من مستندات ورقية إلى مستندات إلكترونية، وكذلك رقمنة عملية الصفقة العقارية وانتقال الملكية كمرحلة أولية لأتمتة كاملة لمسار الصفقات العقارية، وهذا يتيح عملياً انتقال الملكية العقارية في أي وقت وخارج أوقات العمل الرسمية، وكذلك عملية انتقال الأموال إلكترونياً عبر البنوك والمصارف المعتمدة في الصفقات العقاريه الإلكترونيه.
الكاتب:
مصطفي محسن: متخصص في ملف التنميه العمرانيه والتطوير العقاري
روابط ذات صلة:
الحكومة المصرية تلجأ لورقة تصدير العقار لحل أزمة نقص الدولار
عاجل:الحكومة المصرية تدرس إنشاء صندوق عقاري وبورصة للعقارات لتسهيل الحصول على الدولار
